Mutui casa, penali di estinzione anticipata nel mirino

Estinguere anticipatamente il mutuo di casa a costo zero? L’Associazione bancaria italiana nega che si possa, ma secondo qualcuno invece lo prevede la legge.
Il decreto Bersani (Dl 223/2006 convertito nella legge 248/2006) ha aperto un dibattito sulla possibilità per i clienti bancari di chiudere anticipatamente i mutui, in tutto o in parte, senza pagare le penali previste dai contratti. E alcune associazioni di consumatori iniziano a muoversi su questo fronte.
Penale sì, penale no. La possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà che l’articolo 40 del Testo Unico Bancario dà al mutuatario, che può decidere di restituire il capitale ancora dovuto smettendo di pagare gli interessi. In questo caso fino a oggi la banca, se previsto nel contratto, chiedeva una penale. Ma l’articolo 10, secondo comma, del decreto Bersani afferma che «in ogni caso, nei contratti di durata, il cliente ha sempre la facoltà di recedere dal contratto senza penalità e senza spese di chiusura». Possibilità respinta dall’Abi con la circolare del 3 agosto — commentata dal «Sole-24 Ore» del 22 agosto —: secondo l’Abi questa penale non rientra tra quelle "penalità" e "spese di chiusura" dei "contratti di durata" che il decreto impone di non pretendere dai clienti. Le associazioni dei consumatori sono divise: secondo alcune il decreto esclude la possibilità di chiedere le penali per l’estinzione anticipata dei mutui, in quanto contratti di durata; altre affermano che la soluzione «potrà essere fornita solo da indicazioni ministeriali, giurisprudenziali o da interventi legislativi». C’è già però chi prepara ricorsi all’Ombudsman bancario e anche azioni legali.
Quanto "costa" la penale. Secondo MutuiOnline, il primo broker di credito italiano specializzato nel settore, la penale di estinzione anticipata richiesta in media dalle banche italiane alla clientela varia tra l’1 e il 2% del capitale residuo. Per i contratti a tasso variabile è di solito un po’ più alta, per quelli a tasso fisso un po’ più bassa. Poiché l’importo medio dei mutui erogati nel 2006 è oltre i 120mila euro, prima della restituzione del capitale — che scatta in funzione del periodo previsto del piano di ammortamento — la penale può quindi costare da 1.200 a 2.400 euro. È anche per questo che negli anni la percentuale dei mutui estinti anticipatamente è cresciuta lentamente al 5,5% attuale. Negli ultimi mesi, intanto, sono cominciate da parte di alcuni istituti di credito le offerte di mutui bancari che non prevedono penali per l’estinzione anticipata, mentre altri hanno ridotto l’importo delle penali.
Se il mutuo è cartolarizzato. «Il suo mutuo è stato cartolarizzato. L’abbiamo ceduto alla società Alfa. Per rinegoziarlo o estinguerlo si rivolga a loro». È la risposta che spesso i clienti bancari sentono agli sportelli quando chiedono di estinguerlo anticipatamente o, se previsto dal contratto, di rinegoziarne il tasso o di cancellare un’eventuale ipoteca accessoria. Il mercato italiano delle cartolarizzazioni dei mutui residenziali (Rmbs) è decollato negli ultimi cinque anni, come spiega l’articolo in basso. Perché la cartolarizzazione dei mutui valga nei confronti di terzi, alle banche basta pubblicare una nota sulla Gazzetta Ufficiale, come prevede l’articolo 58 del Tub. Nessuna comunicazione è obbligatoria verso i clienti. Nemmeno il recente decreto Bersani ha modificato questa regola.
Le clausole restano valide. La cartolarizzazione non modifica il contratto: tutto ciò che era stato stabilito alla firma resta valido. Ma il cliente deve chiederlo alla società che ha acquistato il contratto. Una ricerca spesso non facile, visto che spesso si tratta di società "veicolo" dotate di una sola sede.
FONTE: Il Sole 24 Ore