Venti di crac: il rischio sistemico della bolla immobiliare

Le ultime cifre rese disponibili sul settore abitativo USA indicano come il crac sia ormai iniziato. Le nuove costruzioni di ottobre sono al minimo storico in più di sei anni. La costruzione di nuove case monofamiliari e di appartamenti è scesa del 14,6% rispetto al mese precedente e del 27,4% rispetto all'anno precedente. La flessione più alta da 15 anni, nell'arco di 12 mesi. I permessi di costruzione sono al minimo da 9 anni. Continuano a scendere ininterrottamente da nove mesi, cosa mai registrata prima. L'invenduto, sia di case nuove che usate, sta raggiungendo nuovi record.

Il 9 novembre James Lockhart, il nuovo direttore dell'ente di supervisione del settore abitativo OFHEO, ha lanciato un monito sui rischi derivanti al settore bancario da un crollo del settore abitativo. Parlando alla New York Bankers Association, Lockhart ha chiesto poteri analoghi a quelli di supervisione bancaria per poter intervenire sulle conseguenze “significative” su mercati e istituti finanziari derivanti dalle “gravi difficiltà finanziarie” che potrebbero nascere dai due istituti del mercato ipotecario secondario Fannie Mae e Freddie Mac, di cui ha riconosciuto “la forte leva”, cioè gli elevati rapporti d'indebitamento. Questi enti sostenuti dal governo, ha spiegato Lockhart, dominano il mercato ipotecario, tanto che alla fine del 2005 possedevano o garantivano più del 40% dei mutui casa, con un debito di 4 mila miliardi di dollari, soprattutto titoli emessi sulla base di mutui. La rapida crescita dei portafogli di Fannie e Freddie ha aumentato “la possibilità che esse provochino eventi sistemici”. Le banche incorrono in rischi a motivo del debito di Fannie e Freddie: “In particolare le banche molto esposte al debito dei due enti potrebbero subire perdite e problemi di liquidità tali da condurre a una riduzione del prestito bancario o anche a fallimenti bancari”, ha detto Lockhart. Alla fine del 2005 le banche detentrici di debito di Fannie e Freddie e di titoli emessi sui mutui che insieme ammontavano a più del 50% del patrimonio di base erano più del 60% del totale. Molti mutuatari “avranno difficoltà nel mantenere i propri modelli di attività”.
In un discorso tenuto il 15 novembre all'Associazione bancaria britannica Clive Briault, un direttore dell'ente di supervisione finanziaria britannica FSA, ha riferito di aver controllato la possibilità che hanno le banche di resistere ad un crollo del settore abitativo ed ha concluso che le procedure previste non sono sufficientemente serie. La FSA ha di conseguenza emesso una circolare che ordina alle banche di condurre dei test presupponendo un'emergenza che vede crollare prezzi delle abitazioni del 40% e l'esproprio e la rivendita del 35% delle abitazioni in cui il mutuatario è insolvente. In un'altra circolare ai dirigenti di banca il mese scorso, la FSA asseriva che alcuni amministratori delegati non hanno voluto considerare gli scenari in cui essi potrebbero subire perdite, riduzione dei dividendi e mancanza di capitale. Nel periodo 1989-1992 i prezzi immobiliari in Inghilterra sono crollati del 15%, con punte del 40%, portando al riacquisto degli immobili e a riduzioni dei mutui.

Fonte: www.movisol.org