martedì, settembre 12, 2006

I TASSI DEI MUTUI

I TASSI DEI MUTUI
Indebitarsi a tasso fisso o variabile? Rischi e opportunità delle due strategie: spendo meno e rischio?

Una buona parte della crescita verso l’alto del prezzo degli immobili, verificatosi in questi anni è dovuto al basso livello dei tassi di interesse. Questo non stupisce più di tanto, perché l’esperienza storica insegna che la componente monetaria, e di finanziamento bancario, ha sempre avuto un’importanza notevole nei cicli al rialzo, più o meno speculativi, nei mercati immobiliari ed azionari.

La domanda che ci si pone al momento di sottoscrivere un mutuo è: mi conviene scegliere il tasso variabile ed in questo modo risparmio rispetto al tasso fisso, ma mi assumo un rischio tasso, oppure preferisco dormire sonni tranquilli, mi indebito a tasso fisso e so in anticipo quanto spenderò per i prossimi anni?

La domanda non ha risposta univoca: se i tassi resteranno bassi avrà avuto ragione chi ha preferito il variabile, se i tassi dovessero aumentare si troverà in una situazione migliore chi ha optato per il fisso.
Presentiamo quest’analisi, perché in alcuni casi si sceglie il tasso variabile solo per un’esigenza di cassa, la rata costa meno di quella fissa, ed è conveniente rispetto all’affitto: i punti che intendiamo ricordare sono due: nel tasso variabile la rata può modificarsi e, al tempo stesso, il finanziamento del mutuo copre solo una parte del valore dell’immobile e, quindi, il confronto, può essere errato, in quanto si valutano due grandezze diverse (affitto pieno e mutuo sull’80% del valore della casa).
Siamo convinti che il rialzo dei tassi, sarà il grande problema dell’economia mondiale nel 2005 e faremo tutta una serie di approfondimenti sull’argomento, anche perché le conseguenza macroeconomiche saranno rilevanti, per il momento ci limitiamo a rispondere alla semplice domanda:

Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, di durata ventennale il primo gennaio del 2003, dopo due anni quale valore del tasso variabile renderà ancora conveniente la scelta fatta?
In parole povere: fino a che livello di tasso ho fatto un buon affare?
Il primo gennaio 2003: i tassi erano pari al 2,8% per il variabile ed al 5% per il fisso ventennale (non inseriamo per semplicità gli spread bancari di circa l’1,5%).
Dopo due anni, la quota di mutuo rimborsata è di quasi l’8%, residuo 92,29, (non molto perché la durata è di vent’anni) e se i tassi saranno inferiori al 5,2% la rata per gli ultimi 18 anni, sarà ancora più bassa rispetto all’iniziale ipotesi di tasso fisso (ricordiamo che per i primi due anni la rata variabile è stata più bassa).

Ovviamente, maggiore è la differenza tra le rate e minore la durata del mutuo: maggiore sarà il rialzo dei tassi necessario per rendere preferibile il tasso fisso.
Quello che intendiamo ribadire è che i tassi non sono fissi e, quindi, bisogna avere ben chiaro che la rata potrà variare in futuro (e vista la dinamica attuale è più facile che cresca e non diminuisca…).

Il prossimo approfondimento presenterà delle tabelle per valutare la convenienza e la rischiosità di mutui a tasso fisso e variabile, anche alla luce della dinamica storica delle grandezze monetarie.
In America il livello di indebitamento è elevato (ma in prevalenza a tasso fisso), mentre da noi è il contrario, la conseguenza è che rialzi dei tassi in USA si scaricano sul sistema, da noi sulle tasche degli Italiani…
FONTE: www.norisk.it

Nessun commento: